レンタルスペース運営-役立ち情報

レンタルスペース運営で成功する3つの条件とは【簡単ではありません】

こんにちわSMMY(サミー)です。本業と育児の傍ら副業でトランクルーム投資を行っています。

2019年6月から2020年12月までレンタルスペース運営も行っていましたが、収益化できずあえなく撤退しました。

SMMY

この記事では、そんな私が失敗から学んだレンタルスペース運営で成功するためのポイントをご紹介します。

悩んでいる人

レンタルスペース運営で成功する人失敗する人は何がちがうんだろう

と思っている方の参考になる内容となっていますので、最後までお付き合い頂ければと思います。

条件1 空いているスペースを有効活用する

はっきり申し上げます。

レンタルスペース運営を始める為に、これから部屋を借りるのは止めた方が良いです。

相場の賃料より遥かに安く借りることができるのであれば別ですが、一般の素人の方にはそのような物件を探すのは難しいでしょう。

結局、レンタルスペース運営で黒字を確保するのが難しい最大の理由は家賃負担です。

損益分岐点が高くるなる理由も、この家賃という固定費が大きいからに他なりません。

ポータルサイトの手数料も手痛いコストではありますが、集客ツールとして運営上利用せざるを得ません。

レンタルスペース運営ではその他に、電気代・水道代・WIFI利用代・運営委託費用(運営代行利用する場合)等のコストがかかります。

しかし、これらの費用は通常それほど高くありません。

重いコストとしてのしかかるのは固定費の「家賃」です。

イメージしやすいように、私が運営していたレンタルスペースの収支構造を見てみましょう。

売上が損益分岐点の12万円だった場合のコストは、次のとおりです。

 売上12万円の時のコスト

家賃(共益費込み)6.6万円
ポータルサイト手数料3.6万円
運営委託費用1.2万円
電気代0.3万円
WIFI代0.3万円
合計12.0万円

この内訳を見ると、家賃負担がいかに大きいかお分かりいただけると思います。

私の運営していたレンタルスペースは、

OPENから順調に売上を伸ばし、エリア別ランキングで常に上位をキープする人気スペースとなり、利用者からも高評価のレビューを頂いて、毎日のように予約が入るようになった4ヶ月目の売上が12万円に届きませんでした。

競争が激しいレンタルスペース運営で売上を伸ばし続けるのは至難の業です。

となると、安定的に利益を確保する為にはコストを抑えるしかありません。

ポータルサイトを利用しなくても集客できるような方は別ですが、通常レンタルスペース運営では変動費を抑える要素がほぼありません。

ですからコストを抑えて、損益分岐点を下げる為には固定費となる「家賃」を大幅に削る以外ありません。しかし、借りるという前提ではその家賃を大幅に削る事が非常に難しい条件となります。

したがって、すでに所有しているスペースの空き時間を活用するか、もしくはすでに所有しているスペースの新たな利用法として活用する等、家賃負担が現状より増えない状況で始める以外、成功への道は険しいものとなります。

時間がある方は各ポータルサイト運営会社のHPも参考に見てみてください。ホストの声として活用事例が多く紹介されていますが、ほとんどはこのような活用パターンです。

レンタルスペース運営に興味を持っているみなさん。くれぐれも気を付けてください。

レンタルスペース運営は非常に素晴らしいコンセプトのサービスですが、稼げるビジネスとして投資感覚で始めるものではありません。

基本は空きスペースを有効に活用するビジネスだと思います。

もしくは、

  • ポータルサイトを利用しなくても集客できる
  • 相場の家賃よりも部屋を安く借りることができる
  • ユーザーのニーズを掴み圧倒的な差別化を図れる

等、特別な条件をクリアしている場合のみ、稼ぐことができるビジネスです。

今から(2021年)では、普通の人が普通にやっても難しい

その事だけは忘れないでください。

条件2 ニーズを掴んでリピータを確保する

レンタルスペース運営は変化の早いビジネスです。

その為、ニーズを的確に掴んで対応する必要があります。

私が始めた2019年頃までは、セミナーや勉強会の会場として一番多く利用されていました。

しかしコロナの影響で状況は一変しました。

現在はテレワークやweb会議等、ビジネスシーンを始めとした少人数での利用が増えています。

となると、

  • 大箱スペースのニーズは減るのでは?
  • テレワークやWEB会議での利用が増えているなら、通信回線をより強化した方が良いのでは?
  • 休業する飲食店の代替スペースに活用できないか?
  • 感染防止対策として消毒液や飛沫パネルを設置する必要があるのでは?

等々

このような状況をいち早く掴んで、ユーザーの満足度を高めるような改善を行わなければ、競争の激しいレンタルスペース運営の世界では生き残れなくなります。

少なくとも、運営代行会社に全てをお任せして、現場を見ようともしていなかった私のようなスタンスでは、上手くいくはずはありません。

※気なる方はこちらの記事もご参考に。

そして何より一番肝心なことはリピーターを増やすことです。

レンタルスペース運営はストック収入型のビジネスではありません

売上を伸ばすためには、利用頻度を増やす必要があります。とはいえ、新規ユーザーを開拓し続けるのは大変です。

ですから、できるだけリピーターを確保する事が重要になります。

リピーター獲得に関しては、ポータルサイトの運営会社等でもサポートしているケースもありますが、ベースは自分自身で考えて動くことです。

その為にも、ユーザーのニーズを的確に掴んで対応する姿勢は非常に大切です。

条件3 事業収支のシミュレーションを入念に行う

そして私のように失敗しない為にも、始める前に事業収支のシミュレーションをしっかり行いましょう。

外部の意見を鵜呑みにするのではなく、自分で納得できるまで検証することが大切です。

ここでは、その方法を参考までにご紹介します。

誰でも簡単にできる!収支予測のやり方

  1. レンタルスペースのポータルサイトで出店を考えているエリアで同じくらいの広さの上位人気スペースを検索し、利用単価をチェックする。
  2. ①の利用単価×22日×3時間(平日)+①の利用単価×1.5倍×8日×5時間(休日)で月額予想売上を算出する。
  3. 予想売上金額×35%(プラットフォーム利用代)+固定費+1万円(光熱費・通信費等)で月額コストを算出する。
  4. ②と③を比較し収支を予測する。

<補足説明>

①これから新たに出店をするにあたって、少なくとも競合となる人気スペースの利用単価より高くては勝負になりません。最低でも、同じ利用単価を想定しておきます。

②私のレンタルスペースのピーク時の利用件数が約45件/月でした。それ以外の月は平均約30件位だったので、同レベルとして1件/1日の利用を想定します。また1回の平均利用時間は平日が約3時間、休日が約5時間位でしたので、こちらも同レベルの想定とします。休日は平日の1.5倍の利用単価設定とします。常にエリア別ランキングで上位をキープしていた私のレンタルスペースの利用実績がこれ位だったので、この水準を大きく上回るとは考えにくいという前提です。

③プラットフォーム利用代はどの運営会社も売上の約30%です。但し、この料率は今後変わる可能性があります。実際にこれまで何度か見直しが行われているので、将来を見据え少し高めの設定で試算しておきます。

やや厳しめの設定ですが、この前提条件で黒字化しないようであればレンタルスペース運営は止めておいた方が良いでしょう。

繰り返しになりますが、レンタルスペース運営は競争が激しく、変化も早いビジネスです。

今から始めるのであれば、できるだけ早期に収益化し初期投資を回収することが大切です。

その為にも、事前の事業収支のシミュレーションは入念にしっかり行いましょう。

まとめ

最後までお付き合い頂きありがとうございました。

SMMY

この記事では、レンタルスペース運営で失敗しない為の方法を紹介しました。

おさらい

・失敗しない為の条件1 空いているスペースを有効活用する

・失敗しない為の条件2 ニーズを掴んでリピータを確保する

・失敗しない為の条件3 事業収支のシミュレーションを入念に行う

レンタルスペース運営はとても魅力的ですが、比較的リスクも高いビジネスです。その事だけはどうか忘れないでください。

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